フリーレント

フリーレント物件とは?賃貸のフリーレントのデメリットは事故物件?

賃貸物件のマンションやアパートの特別な用語でフリーレントと呼ばれるものがあります。
ただ、そもそもフリーレントとは何かを、私のような賃貸の営業経験がなければ知らない人が大半です。

そのため、デメリットがいわくつきの訳あり物件や、事故物件で罠が潜んでいるのではないかと思われがちです。

ようするに『怪しい』の一言につきるのではないでしょうか?
この考えは当然で、メリットがあきらかに安くてお得ですからね。

私が不動産会社で賃貸の営業をしていた時も、お客さんは怪しいとデメリットを探そうとしたりします。
一応、説明はするものの立場が営業している相手だと、簡単に信用をすることはできませんからね。

ここではフリーレントの仕組みについてメリットからデメリットまで、全て解説をしています。
現役ではなく元不動産会社の営業だからこそ安心してもらえるのではないかと思います。

フリーレント物件とは?仕組みについて

そもそもフリーレントとは、入居後の家賃を一定期間無料にする、部屋探し業界の専門用語となります。

主に1ヶ月、2ヶ月程度の期間付いていることがあるのですが、まれに3ヶ月以上付いているお部屋もあったりします。
これだけの長い期間が付いてるのであれば、掘り出し物件である可能性が高いです。

仕組みの部分としては簡単で、入居してからのすぐのフリーレントの期間の間は、家賃が無料であるって意味なのですね。

大家が家賃を無料にする理由

大家が賃貸アパートやマンションでフリーレントを付ける理由としては3種類ほどあります。

  1. 部屋探しサイトや図面で目立たせることができる
  2. 早く入居者を決めたい(投資物件に多い)
  3. 人気がない物件で入居者が決まらない

ホームズやスーモのような部屋探しサイトの検索項目にフリーレントがあったりします。
また、図面でもお得感のインパクトを出すことができるので、部屋探ししている人に注目させることができます。

そのため、入居者を早く決めたい大家でフリーレントを付けて、お得感の演出の為に安くすることができます。
敷金2か月を1か月に下げるより、個人的には他の物件と差別化ができるので、インパクト感があると思います。

一番の理由は大家が投資物件として部屋を貸している

おそらく一番の理由として多いのが、大家が投資物件として部屋を貸しているケースです。
投資物件は一括購入ではなく、銀行からの借り入れなどを行っています。

そのため、毎月、決まった額を返済しなければなりません。
例えば毎月5万円を銀行に返済をして、家賃を7万に設定をすることで、毎月2万円の収入となります。

そのため、入居者が決まらない期間が長くなるほど、給料や貯金から持ち出しをして返済をしなければなりません。
入居者がいない期間が長くなるほど、損害がでてしまうのですね。

賃貸は1か月ではなく、数年借りたりもするので、最初の1か月や2か月を無料にしたとしても、早く入居者が決まった方が良いケースは非常に多いです。

ただ、日本全国を探せばたくさんあるものの、地域別にみるとフリーレント物件はそこまで多くはありません。
理由としては昔ながらの考えの地主や高齢の大家が多いのが考えられます。

あまり多くないが人気の無い物件であることもある

あまり多くはないですが、人気の無い物件が理由となっていることもあります。
だからと言って、必ずしも賃貸においての人気はあなたが住むと失敗をする条件にはなりません。

あまり意識をしないと気づかないのが普通だとは思いますが、エリアごとに住んでいる人の特徴が違ったりします。

一人暮らしやカップルで同棲している物件の多いエリアもあれば、ファミリーで住むエリアもあったりします。
都会の駅近の物件だと一人暮らしが多いですし、学校が近くにあると家族で住んだりします。

しかし、当然のことながらファミリーの多いエリアでも、一人暮らし物件があったりします。
会社が近隣に多いや都市開発など、なんらかしらの理由によって、エリアが自然と出来上がっています。

そのため、ファミリーエリアで一人暮らし用の部屋があったりすると、当然のことながら人気がなかったりします。
その地域にあまり合わないような物件が理由で、人気がないことがあるのですね。

しかし、人によっては近くに会社があるなどの理由によって、人気がなくてもベストな物件になったりします。

フリーレントのメリットは安い掘り出し物件

フリーレントのメリットは仕組みそのものと言えます。

家賃が決まっている期間が無料になるので、初期費用を安く抑えることができます。
ただ、注意としては管理費用・共益費と呼ばれる部分に関しては支払う必要があります。

ようするにフリーレントのある物件は、掘り出し物件である可能性が高いのですね。
引越し報道局の管理人であり、元賃貸の営業である私が今住んでいる物件もフリーレントで入居しました。

ただ、あえて探したのではなくたまたま探していたエリアで、フリーレントが付いており条件があっていたからです。
メリットが大きいことからも分かるように、あまり探しているエリアや条件で付いてるケースはそこまで多くありません。

だからこそ条件が合えば掘り出し物件と言えます。

フリーレントのデメリットは途中解約による違約金

ほとんどのフリーレントの付いてる物件はデメリットはありません。
但し、全ての部屋に共通をしてデメリットとなる点があります。

それが賃貸の部屋の契約期間です。

本来であれば賃貸の部屋だと地域によって違うものの、1年や2年の更新期間があります。
ただ、この条件はあくまで更新料を支払う期間であり、入居者は自由に退去をすることもできます。

しかし、フリーレントの物件だと1年や2年のように最低の入居期間が明記されており、途中で退出する場合は違約金が発生します。
だいたいのお部屋はそのまま入居時のフリーレントの期間分の家賃になることが多いです。

デメリットでもあるのですが、この条件が無ければ大家は当然のことながら、家賃を無料にすることはできません。
フリーレントが1か月で1か月で退去なんてことをされると、不動産会社は仲介手数料で収入となりますが、大家はただ無料で部屋を貸しただけになります。

フリーレント物件に住む際の期間の注意点

フリーレントの注意点としてはきちんといつからいつまで無料なのか確認しておくことです。

フリーレント1ヶ月と書かれていても物件によっては、入居日から1ヶ月分無料になるのとそうではないのがあります。
数日しか無料にならない可能性があります。

理由としては入居日判断ではなく、月での判断とする場合です。
4月の15日に入居したのであれば4月の残りの日数を無料にして、5月1日から家賃が発生する条件であることもあります。

30日までしかないのであれば、実質15日分しか無料になっていないのですね。

フリーレントの物件であれば必ず、どれぐらいの期間になるのか注意をするようにしてください。
大事なのは1か月なのか、月末までの期間になるのかです。

もしも、入居日から考えての期間であれば、掘り出し物件です。

いわくつきの訳あり事故物件で罠があったりする?

フリーレント物件で多くの人が気にするのがこの点ではないかと思います。
メリットが大きいので何か罠があるのではないのかと考えるものです。

  • 事故物件だったりするのではないか?
  • なにか契約書に罠が隠されているのでは?
  • 家の近くに墓地があったりするのではないか?
  • 近隣に住人に変な人がいるのではないか?

基本的にこれらが当てはまる可能性は少ないと考えて大丈夫です。
お得な物件だからと言って、必ずしも入居者にデメリットがある訳ではありません。

その点はこの記事の上部の『なぜ安くなるのかの理由を紹介』で解説をしています。

まとめ

フリーレントはメリットが大きいので、怪しいと思われやすかったりします。
特に不動産業界はおとり物件など、悪いイメージがあったりしますからね。

ただ、必ずしもお得だからと言って入居者にデメリットがある訳ではないのですね。

フリーレントが掘り出し物件としてなりえる人の条件としては、長くすむことになる人です。
違約金が発生する期間以上を済むのであれば、お得な条件になります。

おすすめできない人としては、短期間でまた引越しをする可能性がある人です。
違約金が発生することによって、お得な物件ではなくなる可能性があります。

フリーレントのある物件を探したいのであれば、イエッティのようなチャット不動産などを利用するのがおすすめです。
他の物件と比べてあきらなかメリットがあるので、入居者がすぐに決まってしまうこともあるから、事前に条件を指定して探して貰えます。

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